Milano: +43,2% prezzi delle case dal 2017 al 2022, riprendono slancio periferie e hinterland

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MILANO – Milano è la città in cui più che altrove i prezzi immobiliari sono cresciuti negli ultimi tempi, arrivando a diventare la metropoli più costosa d’Italia: parliamo di un prezzo medio per l’usato che supera i 4000 € al mq registrato dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. “Per rendere l’idea di quello di cui stiamo parlando – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – dai nostri dati risulta che a Milano negli ultimi dieci anni i prezzi sono aumentati del 19,3% ma dal 2017 al 2022 le case hanno accresciuto il loro valore del 43,2%. Questo non solo a causa di una domanda crescente e di un’offerta che è andata riducendosi, ma anche per gli importanti lavori di riqualificazione che, dopo l’Expo, sono stati messi in campo e che hanno contribuito al recupero del valore degli immobili.

Questo aumento importante dei prezzi ha determinato, negli ultimi anni, uno spostamento centrifugo verso l’esterno della città, in parte incentivato anche dalla pandemia che ha spinto la ricerca di case più ampie e con spazi esterni. Ragione per cui, negli ultimi cinque anni, da quando a Milano i prezzi hanno iniziato a crescere, gli immobili in periferia si sono rivalutati di più rispetto alla media cittadina e, allo stesso tempo, si è segnalato uno spostamento di richieste verso l’hinterland della città. Le periferie di Milano sono cresciute del 49%, a essere scelte, anche in questo caso, sono state soprattutto quelle collegate dalla metropolitana (San Siro), Cenisio, Forlanini, Baggio, Bicocca, Forze Armate, Niguarda.

Anche l’hinterland di Milano ha beneficiato di questo aumento dei prezzi.  L’hinterland delle grandi città a livello nazionale, negli ultimi cinque anni, ha registrato mediamente una diminuzione dei valori dello 0,7% quello di Milano ha messo a segno un aumento dell’8,5% (negli ultimi dieci anni i valori in provincia di Milano hanno comunque subito un ribasso del 16,3%). Si sono preferiti i comuni dell’hinterland, ben collegati con la metropolitana ma anche quelli che non ne erano provvisti hanno avuto un buon riscontro, se si considera che acquistando nell’hinterland si arriva a risparmiare mediamente tra il 50 e il 60%.

A trasferirsi sono stati prevalentemente giovani che hanno lasciato una situazione di affitto per acquistare oppure famiglie che hanno realizzato un acquisto migliorativo (una camera in più oppure uno spazio esterno). Tra i comuni in cui la rete ci ha segnalato un aumento di richieste da Milano ce ne sono diversi posizionati lungo la metropolitana verde: Vimodrone (+5,6%), Cologno Monzese (0,0%), Cernusco sul Naviglio (+5,9%), Assago (2,3%) per citarne alcuni. Bene anche alcuni comuni che, seppur privi di metropolitana, sono posizionati a ridosso del confine cittadino e sono collegati con mezzi di superficie: Peschiera Borromeo (+6,5%), Cinisello Balsamo (0%), Corsico (0,0%), Settimo Milanese (+1,0%).

Città Medio usato (Prezzo al mq)
Milano 4140 € al mq
Hinterland di Milano Medio usato (Prezzo al mq)
Vimodrone 1880 € al mq
Cologno Monzese 1870 € al mq
Cernusco Sul Naviglio 2630 € al mq
Assago 2200 € al mq
Peschiera Borromeo 1820 € al mq
Cinisello Balsamo 1750 € al mq
Corsico 2050 € al mq
Settimo Milanese 2140 € al mq

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Anche sul versante delle locazioni il discorso è simile perché in città, se si esclude il 2020 dove a causa della pandemia il mercato delle locazioni ha vissuto una contrazione, i canoni sono in crescita dal 2014 e hanno raggiunto valori di 960 € al mese per un bilocale e 1310 € al mese per un trilocale. Con questi valori così elevati, l’accessibilità della casa diventa più difficile, soprattutto per le famiglie monoreddito o per i giovani che quando possibile acquistano in provincia o vanno in affitto nell’hinterland dove i canoni sono più contenuti (430 euro per un monolocale, 570 per un bilocale e 700 per un trilocale).