Mutuo per l’acquisto della seconda casa: come funziona e quali sono le caratteristiche

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MILANO – L’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e, secondo le analisi di Kìron Partner SpA sulle scelte delle famiglie nel 2020, rappresenta l’88,6% del totale delle richieste. Coloro che invece scelgono un finanziamento per l’acquisto della seconda casa costituiscono il 2,2%. Quando si decide di acquistare una seconda casa sia essa per uso vacanza o per investimento ed accendere un finanziamento, è importante fare le dovute considerazioni affidandosi a consulenti specializzati nel credito per individuare la soluzione più idonea, capirne le condizioni, la durata del piano di ammortamento e tutti i costi ad esso correlato.

“E’ necessario infatti conoscerne modalità e dinamiche – afferma Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – anche perchè le banche tendono a valutare con criteri più rigidi le richieste di mutuo seconda casa. Come ad esempio attuando valutazioni più restrittive del rapporto rata/reddito o valutazioni maggiormente critiche sulla solidità del datore di lavoro, nonché ponendo ancora più attenzione all’immobile in oggetto e alla sua commerciabilità. Il motivo è da ricondursi al fatto che il rischio di insolvenza sul mutuo seconda casa è ritenuto maggiore e di conseguenza gli istituti bancari esaminano con più cautela le richieste con tale finalità”.

“Inoltre – spiega Landoni – i tassi praticati sono in media più elevati (+0,15/+0,40 punti) rispetto ai mutui destinati all’acquisto della prima casa. Il maggior costo riguarda sia i tassi fissi che i tassi variabili”. E’ possibile quindi richiedere un mutuo seconda casa per acquistare immobili nello stesso comune di residenza, ma anche per acquistare una casa vacanza o fare un investimento mettendo poi a reddito l’abitazione. In questi casi non esistono limiti sulla categoria catastale dell’immobile, così come invece sono presenti per ottenere le agevolazioni previste per i mutui prima casa, estendendo il finanziamento anche ad immobili di lusso o case al di fuori del comune di residenza.

“Cambia anche il discorso in termini di agevolazioni – specifica Landoni – che vengono meno nel caso di acquisto della seconda casa. A partire dall’imposta sostitutiva del mutuo: coloro che acquistano una prima casa pagano un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo erogato (salvo nei casi previsti dal nuovo decreto Sostegno BIS per i giovani under 36 dove l’imposta è azzerata), mentre per chi acquista la seconda casa l’imposta salirà al 2%. Sul mutuo seconda casa, inoltre, non è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi prevista appunto per il finanziamento della casa principale”.

Il mutuo per la seconda abitazione viene spesso utilizzato, oltre che per la casa vacanza, per l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione e quindi da mettere a reddito. In questo caso l’investitore destina una parte dei risparmi per pagare l’anticipo e poi accende un mutuo che verrà rimborsato, in una quota variabile, dai proventi dell’affitto ricavato. Tale modalità è praticata in un momento in cui i prezzi di acquisto sono interessanti e tassi di interesse molto vantaggiosi.