Ipoteca sulla casa, è una buona idea? Quando farla e come si estingua

Quando ipotecare la casa può essere una buona idea e quando invece rischia di creare solo ulteriori problemi?

Ci sono decisioni che sembrano lontane, quasi tecniche, ma che finiscono per incidere direttamente sulla vita quotidiana di chi sogna di acquistare una casa. A volte, dietro formule giuridiche e termini complessi, si nascondono regole che determinano il futuro di famiglie e patrimoni, influenzando scelte e possibilità concrete.

L’ipoteca sulla casa rappresenta un diritto reale di garanzia che grava su un bene, mobile o immobile, a favore di un creditore. In ambito di mutuo ipotecario, consente alla banca di promuovere la vendita forzata dell’immobile in caso di inadempimento, soddisfacendosi sul ricavato.

Ecco come funzionano davvero le ipoteche

Il Codice civile stabilisce che la banca ha diritto di ricevere i soldi prima di altri creditori quando l’immobile viene venduto. Esistono tre tipi principali di ipoteca, legale, giudiziale e volontaria, quest’ultima la più comune e legata ai mutui.

Quando si chiede un mutuo, la banca incarica un perito di valutare l’immobile e concede un prestito pari a circa l’80% del valore. L’ipoteca iscritta è spesso superiore al prestito, per tutelarsi da svalutazioni o costi legali, e viene registrata dal notaio.

Un’ipoteca non dura per sempre, ma si estingue in casi precisi, il più frequente è il pagamento completo del mutuo. Dal 2007 pagare completamente il mutuo comporta la cancellazione automatica comunicata dalla banca agli uffici competenti.

L’iscrizione ipotecaria dura 20 anni, se il mutuo è più lungo, la banca deve rinnovarla, altrimenti perde efficacia. Può estinguersi anche per rinuncia del creditore o per perdita dell’immobile, ad esempio in caso di incendio o crollo.

Per cancellare l’ipoteca, se il mutuo è estinto, non occorre fare nulla, la banca comunica la chiusura e l’ipoteca sparisce dai registri. Chi vuole estinguere anticipatamente deve saldare il debito e chiedere certificazione alla banca, che inoltra la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Se si vende una casa ipotecata, si può estinguere prima il mutuo o saldarlo contestualmente all’atto di compravendita, con formalità curate dal notaio. In caso di dubbi, è possibile richiedere una visura ipotecaria per verificare la cancellazione o sollecitare la banca a inviare conferma.

La legge non impone limiti al numero di ipoteche, una casa può averne più di una, a favore di diversi creditori. La regola principale è la priorità temporale: chi iscrive per primo riceve i soldi prima degli altri in caso di vendita.

Prima di acquistare un immobile, è fondamentale sapere se è gravato da ipoteche. La visura ipotecaria, ottenibile dall’Agenzia delle Entrate, consente di verificare eventuali vincoli su beni o persone.

Se il debitore non paga le rate, la banca può avviare l’esproprio, ma solo dopo almeno 18 rate non saldate. La banca mette così l’immobile all’asta e utilizza il ricavato per soddisfare i creditori, rispettando l’ordine di iscrizione delle ipoteche.