L’immobiliare? Un mercato emotivo in bolla da 50 anni

ROMA – Nella sola New York (foto) i prezzi degli appartamenti sono scesi di un 30-50% non essendoci più domanda, precipuamente a causa di una dispersione verso aree extraurbane con ritmi di vita più umani, dove si può essere più vicini ai propri cari, alla natura e ai suoi ritmi. In Italia, poi, la situazione è ancora più drammatica essendo quello immobiliare un mercato trainato da una perenne bolla emotiva da almeno 50 anni, con prezzi che non trovano alcuna giustificazione a livello economico. È così che — secondo gli analisti di Ener2Crowd.com, la prima piattaforma italiana di lending crowdfunding energetico — il Covid-19 potrebbe dare all’immobiliare quel colpo di grazia che la crisi causata dallo stesso settore nel 2008 non è arrivata a dare.

«Si sa: in Italia “investimento” uguale “mattone”. E —proprio perché “si sa” che nella nostra cultura non vi è alternativa — gli operatori del mercato hanno promosso una continua crescita dei prezzi, ingiustificata se non da alcune perverse dinamiche interne e dalla mancata volontà delle persone – i proprietari – di accettare una perdita economica o di rinunciare al mito della rendita sicura», evidenzia Giorgio Mottironi, cso e co-fondatore della piattaforma.

Il GreenVestingForum, hub della finanza alternativa green promosso da Ener2Crowd.com, svela ora gli impietosi dati di un’analisi che vede gli italiani arrancare finanziariamente ed economicamente in un mercato, quello immobiliare, gonfiato da dinamiche emotive e pronto ad implodere dopo che la crisi sanitaria del Covid-19 ha prodotto un cambiamento sociale radicale la cui componente più importante è la fuga dalle città e dagli uffici.

Lo scenario emerso preso in esame da Ener2Crowd.com si divide in due parti. Una prima parte che vede gli Italiani giovani sempre più distanti dalla possibilità di acquistare un appartamento, per motivi legati al mercato del lavoro ed alle basse ed incostanti retribuzioni. E —quando ci riescono— sono costretti ad indebitarsi per un’intera vita: circa il doppio del tempo che ci avrebbero impiegato le generazioni precedenti.

Ed una seconda parte che vede crollare il mito della rendita sicura, svelando come il mattone sia in realtà un settore dove gli affari si riescono a fare solo con grandi disponibilità ed impegno di capitali, mentre farlo indebitandosi è molto rischioso avendo un conseguente implicito basso profilo di rendimento e comportando rischi di gestione (costi ed insolvenze) e sistemici (tassazione e collasso del mercato).

Iniziando ad esaminare il primo scenario, Ener2Crowd.com ha recuperato serie storiche che includono lo stipendio di un lavoratore italiano dal 1960 ad oggi, il costo di beni di consumo di prima necessità quali pane e latte, ed il costo degli appartamenti al metro quadrato in una grande città.

Ebbene: nel 1962 un operaio della FIAT con uno stipendio di 50.000 lire al mese, poteva permettersi di acquistare un appartamento in un quartiere residenziale limitrofo al cento storico, impegnando solo il 50% della propria retribuzione, in 21 anni. Nel 1972 lo stesso operaio ne impiega 19 per acquistare un appartamento di analoghe dimensioni in una zona leggermente più periferica.

Nel 2011, giunti ormai ai massimi dei prezzi del mercato immobiliare in Italia — nonostante la crisi globale scatenata dai mutui sub-prime — un italiano lavoratore, a cui la statistica assegna euro 1.600 netti mensili su 12 mensilità, impiega 54 anni ad acquistare quello stesso appartamento. E nel 2020, ai giorni nostri, un giovane con la stessa retribuzione impiegherebbe 41 anni.

«L’assurdo non sta solo nell’evidente prospettiva di una “vita da indebitati”, ma anche, comparando quanto inizialmente rilevato tra il 1962 ed il 1972 — gli anni del boom economico — nella crescita contro-tendente della correlazione tra capacità di acquisto di un bene e reddito medio: mentre per beni di consumo e di prima necessità come pane e latte il prezzo si è più che dimezzato, per i beni immobili il prezzo si è più che raddoppiato», puntualizza Niccolò Sovico, ceo, ideatore e co-fondatore di Ener2Crowd.com, scelto da Forbes come uno dei 30 talenti globali under-30 di quest’anno.

Certo lo spostamento delle masse dalle campagne alle città, con relativo abbandono di immobili — spesso oggi nelle mani di stranieri — e il proliferare di attività commerciali ha sostenuto la domanda, ma la forbice è ingiustificata ed oggi mostra tutti i suoi limiti e la sua irrazionalità economica. «Il trend rilevato segue il solco di una direzione più generale della società dove il non-necessario diventa status», commenta Giorgio Mottironi, responsabile della strategia di Ener2Crowd.com.

E la situazione non è migliore per chi guarda all’immobile come investimento, giungendo al secondo scenario analizzato. Comparando un investimento immobiliare di taglia medio-piccola, circa 250 mila euro, senza mutuo e con mutuo, con un BTP Italiano e con un investimento nella green economy, è evidente come per ottenere rendimenti degni di nota, ma comunque inferiori a ciò che si può ottenere nell’ultimo caso con la scelta della finanza alternativa green, si devono avere a disposizione molti capitali – la cifra intera per l’esattezza – e tenerli immobilizzati in una pericolosa trappola della liquidità che ad oggi sarebbe soggetta alla tempesta Covid-19 ed al futuro necessario ridimensionamento dei valori di mercato.

Gli investimenti nella green economy sono di gran lunga più accessibili, più stabili e convenienti dell’immobiliare, potendo garantire un cautelativo, nelle stime, ritorno medio netto del 5% circa annuo, senza dover affrontare rischi o beghe gestionali.

«Il nostro sogno, divenuto la nostra missione quotidiana, è quello di creare uno strumento di partecipazione democratico al più grande mega-trend economico che la società contemporanea potrà mai conoscere, quello basato sugli sforzi per rilanciare un futuro sostenibile a zero emissioni. E con Ener2Crowd.com oggi è possibile per tutti, anche per i piccoli o piccolissimi risparmiatori», dichiara Niccolò Sovico.

Il terremoto finanziario che aspetta il settore immobiliare era stato già fiutato dagli operatori del settore che proprio nel periodo della crisi avevano già cambiato il messaggio pubblicitario proponendo spesso l’immagine di una famiglia che vende un proprio appartamento in città ad una cifra simbolica molto bassa, per trasferirsi in una villetta mono-familiare con giardino dal costo e località non meglio specificate. A ciò si è unita una sottile comunicazione tesa a mantenere i prezzi di mercato valorizzando pianterreni con giardini, balconi e terrazzi.

«Una narrazione che vuole determinare la domanda stessa, come da sempre avviene su un mercato che è sospinto sulle ali dell’emotività e della necessità (desiderio) indotta, con lo scopo di trattenere una domanda che rischia di scomparire per fuggire verso lidi che guardano davvero al futuro, alla libertà finanziaria ed al progresso come quello che solo Ener2Crowd.com e la green economy possono offrire» sostiene Giorgio Mottironi, esperto di dinamiche comportamentali.

Ener2Crowd.com è una startup innovativa che in questi ultimi difficili mesi del 2020 è riuscita a far avvicinare alla finanza alternativa green ben 1.500 persone e che punta a raccogliere tramite lo strumento del lending crowdfunding energetico circa 2,5 milioni di euro entro la fine dell’anno.

«Tutte risorse finanziare che saranno investite direttamente in progetti 100% in grado di produrre importanti benefici ambientali, fondamentali per le sfide del prossimo futuro, pandemie incluse, ed economici per una serie di attori che comprendono chi investe, chi realizza i progetti e chi ne beneficia: ogni euro investito con Ener2Crowd ne restituisce 2,3 al sistema Italia, ogni anno», sottolinea orgogliosamente Niccolò Sovico.

Certo è che, se in Italia la situazione è questa, la causa è da ricercare non solo nella bravura di alcuni comunicatori ingaggiati dal settore immobiliare, ma anche nel fatto che l’Italia è uno dei Paesi con la più bassa libertà finanziaria, prima, e cultura, poi. Lo stesso debito pubblico dello Stato si regge sulle ripetute dichiarazioni di esistenza di un patrimonio liquido ed illiquido decisamente superiore alla realtà.

«È la perfetta manifestazione della “Sindrome di Romeo e Giulietta”: l’immobiliare è l’elemento di concretezza, il simbolo di indipendenza che nelle strategie di comunicazione serve a conquistare o risolvere soggetti il cui sogno di libertà è ostacolato da terzi, dai contorni indefinibili o dalla forza incontrovertibile. Tutta la loro carenza di volontà ed incapacità a decidere si riversa nel simbolo quasi esoterico del mattone, la cui necessità non è più giustificata da nessuna realtà storica o geopolitica», conclude Giorgio Mottironi.

Come sosteneva l’economista e diplomatico canadese John Kenneth Galbraith, “la preferenza va sempre a ciò che fa comodo pensare o a un segreto e inconfessabile tornaconto”, ma i fattori contingenti devono necessariamente motivare un cambiamento sia del concetto di convenienza che di comodità nelle persone, e la green economy, unita alla possibilità di diventarne protagonisti attivi e ben remunerati, è la nuova dimensione in cui si potranno trovare tante risposte alle incertezze con cui oggi gli italiani devono misurarsi.